Immobilienbewertung - Barth Immobilien Kelheim
Verfahren zur Immobilienbewertung
Vergleichswertverfahren
Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet.
Die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.
Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichswertverfahren verwendet.
Sachwertverfahren
Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei eigengenutzten Objekten, wie Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.
Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten (Sachwert) bemisst.
Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen
Ertragswertverfahren
Dient der Ermittlung es Ertragswertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Reinerträge, die mit diesen Objekten dauerhaft erwirtschaftet werden
Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet.
Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:
- Mehrfamilienhäuser
- Geschäftsgrundstücke
- Spezialimmobilien wie z.B. Parkhäuser, Tankstellen, Hotels, Logistikflächen
- gemischt genutzte Grundstücke
Bewertung eines Dachgeschosses
Was gibt es bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche zu beachten im Hinblick auf die Anrechenbarkeit der Grundfläche einer Dachgeschossebene?
Bei Gebäuden mit ausgebautem Dachgeschoss bestimmt sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des DG insbesondere nach der vorhandenen Wohnfläche. Dies e ist im Wesentlichen abhängig von der Dachneigung, Giebelbreite und Kniestockhöhe.
Ein fehlender Kniestock (über den Fußboden hinausragende Teil der Außenmauer) verringert die Wohnfläche und ist deshalb in der Regel als wertmindernd zu berücksichtigen. Je höher der Kniestock eines ausgebauten Dachgeschosses, desto mehr Platz bietet der Raum zum aufrechten Gehen und umso komfortabler wird der Wohnbereich.
Das Bieterverfahren
Im Ausland schon lange eine erfolgreiche und gängige Verkaufsform, gewinnt am heimischen Immobilienmarkt das Bieterverfahren als “moderne” Verkaufs- bzw. Erwerbsform zunehmend an Bedeutung!
Erklärung
Beim Bieterverfahren handelt es sich nicht um eine Auktion oder eine Versteigerung. Das Bieterverfahren ist zeitlich begrenzt und gibt Ihnen die Möglichkeit, ein Gebot für die angebotene Immobilie abzugeben.
Kommen - Schauen - Bieten
Für Immobilien, die von uns im Bieterverfahren angeboten werden, führen wir wie gewohnt nach Vereinbarung Besichtigungstermine mit den Interessenten durch. Diese erhalten von uns ein ausführliches Exposé über die Immobilie. Bei konkretem Kaufinteresse an der Immobilie hat der Interessent die Möglichkeit, in einer festgelegten Frist über uns ein Kaufangebot abzugeben
Angebotspreis
Beim Bieterverfahren gibt es üblicherweise keinen Angebotspreis und üblicherweise auch keinen Mindestpreis. Es kann eine Mindestpreisanforderung des Verkäufers festgesetzt werden. Letztlich gilt: Der Kaufinteressent entscheidet allein, welches Angebot er abgeben möchte.
Gebotsabgabe/Gebotsfrist
Bei Kaufinteresse kann der Interessent in einer festgelegten Frist, meist zwischen 4 – 6 Wochen über uns ein Gebot abgeben. Das Gebot ist nicht abschließend bindend, sollte aber ein wirkliches und ernsthaftes Kaufinteresse widerspiegeln! Der Eigentümer hat nach Ablauf der Bieterzeit die Möglichkeit, das Höchstgebot anzunehmen, abzulehnen oder auf dessen Grundlage weiterzuverhandeln. Im Zuge einer Abschlussverhandlung bieten wir dem Höchstbietenden gern die Wandlung seines Gebotes in ein bindendes Gebot in Verbindung mit einer Objektreservierung an. Eine Reservierungsgebühr in Höhe von 1.000,00 € zzgl. MwSt. wird auf die spätere Courtage angerechnet.
Vorteile
Dem Verkäufer eröffnet das Bieterverfahren die Möglichkeit, in nur wenigen Tagen oder Wochen einen Verkauf abzuwickeln. Kaufinteressenten können in kürzester Zeit und ohne langwierige Verhandlungen ihre Wunschimmobilie zum aktuellen, tatsächlichen Marktpreis erwerben und genießen bei uns im Rahmen des Bieterverfahrens die gleiche individuelle Beratung und Betreuung wie im Rahmen eines konventionellen Ankaufs.
